Real Estate

Casa in montagna, i prezzi continuano a scendere e arrivano le occasioni di acquisto

di Evelina Marchesini

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Le quotazioni hanno perso l’1,9% nel primo semestre 2019 ma in dieci anni in media la montagna ha perso il 34,4%. Tiene il Trentino Aldo Adige, la Val d'Aosta è la più cara

8 gennaio 2020

5' di lettura

Che siano baite, appartamenti o monolocali con vista non fa differenza: i prezzi delle seconde case in montagna continuano a scendere. Una discesa che dura già da qualche anno e che porta gli osservatori più attenti a domandarsi se sia arrivato il momento di comprare, considerando gli sconti che si possono ottenere rispetto ai massimi del mercato. Anche perché, tra gli immobili cosiddetti “turistici”, quelli in altitudine sono quelli che soffrono di più.

Secondo i dati elaborati da Tecnocasa per Il Sole 24 Ore, il primo semestre del 2019 si è chiuso con una flessione annua dei prezzi dell’1,9% nelle località di montagna e una sostanziale stabilità del lago (-0,2%) e del mare (-0,3%). A soffrire maggiormente sono le case degli appennini abruzzesi, che scendono del 6,3%, ma anche la Val d’Aosta perde il 2,4%, contro il -1% del Piemonte e una sostanziale tenuta delle località del Trentino Alto Adige.

È il momento di comprare?
Per valutare se sia davvero arrivato il momento di acquistare sull’onda dei ribassi occorre esaminare le performance di lungo periodo. E, da questo punto di vista, difficile non farci un pensierino: in dieci anni (dal 2009 al 2019) in media i prezzi delle case in montagna in Italia hanno perso ben il 34,4% secondo i dati di Tecnocasa. Poco consola che il mare, nello stesso periodo, abbia lasciato sul terreno il 37,5% e il lago il 25,6%. Insomma, vale davvero la pena esaminare nel dettaglio eventuali occasioni di acquisto, anche perché gli agenti immobiliari iniziano a registrare un ritorno di interesse da parte di acquirenti stranieri.

In Valle d’Aosta mercato dinamico
A Cogne Tecnocasa segnala acquisti da parte di professionisti provenienti da Genova e da Milano, che si indirizzano su bilocali e trilocali dal valore non superiore a 300mila euro. In centro i prezzi delle nuove costruzioni si aggirano intorno a 3.800-4.000 euro al mq. «Aumenta l’attenzione alle spese condominiali e alla metratura dell’immobile al fine di abbattere le spese di gestione - segnalano -. Tra le frazioni preferite, soprattutto nel periodo estivo, c'è Lillaz,dove gli immobili di nuova costruzione costano 3.000 euro al mq».

Nella media valle di Valtournenche una delle case tipiche più ricercate come casa vacanza sono i “Rascard”, casette indipendenti in pietra e legno, sviluppate su due piani (50 mq a piano) e dal valore intorno ai 100mila euro se da ristrutturare e 300mila se ristrutturate (attenzione ai vincoli).
A Courmayeur si registra un buon andamento del mercato della seconda casa alimentato da acquirenti provenienti dalla Lombardia, dal Piemonte e anche da stranieri (in particolare inglesi, svizzeri e russi). Nelle zone centrali i valori per le soluzioni da ristrutturare si aggirano intorno a 6.000-7.000 euro al mq, mentre quelle ristrutturate, rare, oscillano intorno a 12-13 mila euro al mq.

Anche a La Thuile si registra un buon andamento del mercato della seconda casa alimentato da acquirenti provenienti dalla Lombardia, dal Piemonte, liguri e anche da stranieri. Nelle zone centrali i valori per le soluzioni da ristrutturare si aggirano intorno a 2.800-3.500 euro al mq, mentre quelle ristrutturate oscillano intorno a 6-7mila euro al mq.
A sud della città di Aosta c’è Pila, collegata dalla cabinovia e con un comprensorio sciistico sempre molto gettonato. Si collocano con difficoltà sul mercato, dice Tecnocasa, le numerose strutture in complessi edilizi anni 70-80 con spese condominiali importanti. Hanno un buon mercato (1.800 euro al mq) le strutture più indipendenti o realizzate più recentemente con una dotazione di riscaldamento autonomo o semiautonomo e senza servizio di portineria.

A Saint Vincent i prezzi sono stabili e il mercato è caratterizzato sempre più da compravendite di prima casa. Ci sono anche acquirenti di casa vacanza ma in diminuzione rispetto al passato. Si preferiscono la zona centrale, non lontana dal Casinò, e quella collinare, non lontano dalle Terme. In centro (via Chanoux, viale Piemonte, via Vuillerminaz, via Roma e viale IV Novembre) un buon usato degli anni '60 costa intorno a 1000-1500 euro al mq.

In Piemonte i prezzi scendono nei Comuni più piccoli
Cesana piace per la presenza dei servizi che l’animano tutto l’anno e si compravendono appartamenti degli anni 70-80 con valori medi di 2.400 euro al mq. Altra località apprezzata d’estate è Bardonecchia dove c’è un discreto movimento sulla seconda casa anche se con una disponibilità di spesa inferiore (fino a 200mila euro per un appartamento da 70-90 mq), ma al momento, in centro città, le case ristrutturate costano dai 3.500 ai 4.000 euro al mq.
I valori immobiliari a Oulx sono stabili e abbordabili, mentre a Sauze d’Oulx più elevati, ma in ribasso anche del 5% a causa di un’abbondante offerta, dovuta alle numerose abitazioni non usate da tempo che sono state messe sul mercato a causa delle eccessive spese di manutenzione.

Tiene il Trentino Alto Adige
«Il Trentino Alto Adige è la regione dove i prezzi delle seconde case hanno tenuto di più, grazie anche alla “Legge Gilmozzi” che limita la costruzione delle nuove case - spiegano da Tecnocasa -. Piacciono il centro di Folgaria e la zona Costa, in queste aree si registrano quotazioni medie intorno a 1.800-2.000 euro al mq».

Nella Val di Fassa il mercato della casa vacanza è dinamico e l’interesse per l’acquisto è in crescita, soprattutto da parte di acquirenti stranieri e da italiani delle regioni del nord. La mancanza di offerta per la Legge Gilmozzi e la forte richiesta del nuovo in categoria A+ stanno determinando prezzi elevati, che in alcuni Comuni della Val di Fassa vanno da 5000 a 6000 euro al mq. A Moena il nuovo o ristrutturato in zone non periferiche costa per esempio da 5.000 a 5.500 euro al mq (ma in periferia può scendere fino a 1.600 euro al metro per la tipologia economica).

Lombardia vivace, Abruzzo in deciso calo
In Lombardia, a Ponte di Legno il mercato della seconda casa è dinamico, le richieste arrivano prevalentemente da persone residenti in Lombardia, cresce la domanda di immobili in affitto, grazie anche all’ottima stagione sciistica dell'anno scorso. Si ricercano prevalentemente trilocali da 50-60 mq possibilmente con balcone panoramico oppure, se si hanno le risorse economiche, vicino alle piste da sci. Il budget da destinare alla seconda casa oscilla da 180 a 250mila euro. Non ci sono nuove costruzioni e la maggioranza del “nuovo” è ricavato da interventi di recupero, con prezzi medi di 4.000-6.000 euro al mq nelle zone centrali. Le soluzioni da ristrutturare hanno prezzi medi che oscillano da 2.300 a 3.200 euro al mq.

In Abruzzo i prezzi della casa in montagna sono diminuiti del 6,3%. Nella prima parte del 2019, secondo Tecnocasa, i valori immobiliari di Roccaraso sono diminuiti del 5,5% a causa di una crescente offerta sul mercato. La domanda è elevata, ma si segnala comunque una contrazione dovuta al fatto che molti frequentatori della zona si stanno indirizzando sul segmento degli affitti brevi e preferiscono così affittare l’immobile per brevi periodi piuttosto che acquistarli. Questo d’altro canto ha spinto, anche se di poco, l’acquisto di immobili per fare B&B.
La maggioranza delle richieste, di famiglie, si orienta su bilocali da 65-75mila euro non distanti dal centro. Per un buon usato, si registrano valori medi di 2.250 euro al mq. Quotazioni leggermente più alte per la zona del Pratone e di via Roma.