Real Estate

La crisi? La più pesante dopo la seconda guerra mondiale

di Giacomo Morri*

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(Agf)

Lo scenario che si prospetta all’orizzonte evidenzia caratteristiche negative superiori alle grandi depressioni del secolo scorso

16 aprile 2020

4' di lettura

Nonostante il forte impatto della Global Financial Crisis del 2007/2008, in termini di misure di contenimento adottate e per gli effetti, molti autorevoli commentatori definiscono l’attuale situazione e ciò che ne conseguirà la più grave crisi dalla seconda guerra mondiale.
Quali gli effetti per il mercato immobiliare? Fare previsioni non è facile, ma osservando le differenze con la GFC si possono delineare alcuni scenari, sebbene in un contesto fluido e in continuo cambiamento potrebbero mutare anche rapidamente.

Innanzitutto, la GFC era partita dal settore finanziario, con un livello di indebitamento (in particolare nell’immobiliare) particolarmente elevato, asset tossici nei bilanci delle banche, incertezze sulla loro solvibilità e un forte restringimento del credito. È quindi rapidamente dilagata e, propagandosi attraverso i mercati finanziari, ha contemporaneamente colpito tutti i Paesi. In una seconda fase, dal passivo il problema si è esteso all’attivo, con un impatto diverso nei diversi settori produttivi. Non solo, gli effetti sui consumatori si sono manifestati con un certo ritardo temporale e con tempistiche diverse, con Paesi, come l’Italia, inizialmente apparentemente resilienti.

L’impatto sui mercati immobiliari si è manifestato, in prima battuta, con un crollo dei volumi di investimento, seguito da una riduzione dei valori per effetto dei maggiori rendimenti richiesti per il maggior rischio e, successivamente, anche per una riduzione nei canoni per il crollo della domanda per la conseguente crisi economica. La velocità di recupero nei diversi mercati immobiliari è avvenuto in funzione della loro efficienza e della capacità di ripresa economica: nei mercati anglosassoni, dove il repossessing e le valutazioni hanno portato subito alla riduzione dei valori, gli scambi si sono ripresi velocemente, seppur a prezzi ben inferiori, soprattutto grazie anche a una più rapida ripresa economica. Nei mercati dove le vendite forzate sono state meno forti e le valutazioni più “miopi”, come nel sud Europa in particolare, non vi è stata una ripresa nei volumi e la risalita dei prezzi è stata più lenta, in coerenza con la difficile ripresa economica. Gli effetti sono evidenti ancora oggi, anche in Italia, con una ripresa dei valori avvenuta solo in poche importanti città e con il resto del Paese in cui si parla ancora della (vecchia) crisi immobiliare.

L’attuale crisi invece, prima che finanziaria è economica, con un impatto immediato totale sulle attività che, per l’immobiliare, si traduce in difficoltà nel pagamento dei canoni già nell’immediato. Si è però subito tramutata anche in una crisi finanziaria: la volatilità delle borse, superiore anche al periodo della GFC, è un indicatore della percezione di rischio degli operatori. E gli immobili, come qualunque altro asset rischioso, non ne sono immuni. Sebbene in questo momento stimare il valore di mercato sia difficile, non tanto per un’ovvia mancanza di transazioni, quanto piuttosto per la difficoltà nel fare ipotesi affidabili sui canoni e sui rendimenti futuri, senza dubbio il valore degli immobili si è già ridotto. I grandi fondi immobiliari aperti UK hanno, prudentemente, sospeso i rimborsi, per evitare sia una “corsa agli sportelli”, sia un iniquo trattamento degli investitori.

A breve termine è difficile prevedere cosa accadrà alla “riapertura” dell’economia. Molte imprese sono già in difficoltà, ma al contempo ci sarà anche, almeno in parte, un fisiologico recupero nei consumi. Non solo, questi effetti saranno asincroni, idealmente iniziando in Cina per finire negli Usa, dopo essere passati per l’Europa. Tuttavia, essendo ormai le economie fortemente interconnesse, è verosimile aspettarsi difficoltà nelle forniture, quindi anche sul lato dell’offerta.

Per il real estate un futuro in contrazione
Per quanto riguarda l’immobiliare, in generale non potrà che esservi, analogamente a quanto avvenne per la GFC, una riduzione delle transazioni e dei valori per un aumento nel premio per il rischio negli investimenti immobiliari, a meno di un effetto liquidità di proporzioni ancora maggiori di quello dell’ultimo lustro. Questo è l’elemento di maggior attenzione, insieme alla capacità del sistema bancario di continuare a offrire finanziamenti al settore e, prima ancora, alle imprese.
Sebbene i segmenti più colpiti siano oggi quelli legati al consumo diretto, come il retail e l’hospitality, è verosimile aspettarsi un ritorno ai consumi, e alla voglia di off-line, che nel breve potrà mitigare le perdite.
Tuttavia, sono ipotizzabili almeno due effetti nel medio periodo: una riduzione della domanda per la minor capacità di spesa e l’accelerazione nei consumi online, per le nuove forzate abitudini sviluppatesi in queste settimane, mentre per gli immobili alberghieri una fisiologica maggiore incertezza sulla capacità reddituale, oltre a possibili cambiamenti nelle abitudini dei viaggiatori.
Dovrebbe, invece, prolungarsi il trend espansivo nella logistica, anche per un mutamento strutturale nella distribuzione.
L’utilizzo dello spazio nel terziario e nel residenziale nel lungo periodo potranno subire effetti a seconda del verificarsi o meno di un prolungato allarme epidemie. Se da un lato il distanziamento sociale sta mettendo in difficoltà il mondo del co-working, la recente crisi di WeWork ne è un esempio, dall’altro lo stesso potrebbe forse rispondere meglio all’esigenza di flessibilità delle imprese, che stanno acquisendo esperienza nel continuare la propria attività anche senza uno spazio tradizionale, a scapito invece della domanda strutturale di uffici. In modo analogo, la maggiore propensione alla flessibilità dei luoghi di lavoro, almeno nei grandi centri urbani e per le classi sociali medio-alte, potrà favorire un aumento nello spazio residenziale richiesto dalle famiglie.

* Associate Professor of Practice in Real Estate, SDA Bocconi