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Terreni agricoli, volano gli affitti mentre chi compra perde valore

di Alessio Romeo

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Secondo l'Agenzia delle Entrate nel primo trimestre 2022 le compravendite di terreni sono aumentate del 15% rispetto a un 2021 che era già in crescita

Gli acquisti sono in ripresa ma i prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili indeboliti dall’inflazione, al contrario delle locazioni che sono decollate sulla scia della diffusione dell’agrivoltaico

27 febbraio 2023

3' di lettura

Dopo lo stop forzato dovuto alla pandemia il mercato fondiario è tornato a crescere, sia in termini di valore dei terreni che, soprattutto di numero di compravendite e ancor più di superfici scambiate. Queste ultime sono aumentate del 59% nel 2021 rispetto al 2020, secondo i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare, con punte del 70% nelle regioni del Nord Ovest e del Centro Italia. I dati dell'Agenzia delle entrate confermano la tendenza anche nel 2022 con un’ulteriore crescita del 15% nel primo trimestre. Mentre le attività di compravendita, stando all’ultimo rapporto del Crea sull’andamento del mercato fondiario nel 2021, si sono più che riprese mettendo a segno un aumento del 30% degli atti registrati dal Notariato.

Ma il vero boom è quello del mercato degli affitti, che a livello nazionale copre il 50% delle superfici, sulla scia del nuovo business dell’agrivoltaico, con prezzi che si aggirano fra i 2.500 e i 3.500 euro all’ettaro all'anno con contratti minimi di 20 anni. In alcune zone della Pianura Padana le offerte delle società di gestione degli impianti fotovoltaici sono arrivate anche a 4mila euro all’ettaro all’anno per una durata trentennale, secondo i dati riportati quest’anno dagli operatori in occasione della rassegna Fieragricola Tech, a Verona.

A essere decisamente meno variabile nel tempo, indica il rapporto del Crea, è invece l’andamento del prezzo della terra, “bene rifugio” per eccellenza che però da oltre un decennio vede ridursi, lentamente ma in modo costante, il proprio valore in termini reali.

Anche se restano inarrivabili i picchi da oltre 500mila euro a ettaro raggiunti in alcune aree collinari del Nord-Est trainati dal boom del Prosecco, o i valori record delle zone di produzione dell’Amarone, del Barolo, del Brunello, o anche delle serre in Liguria, le stime effettuate dal Crea con l’aiuto degli operatori indicano un aumento dell’1,1% a livello nazionale nel 2021, trainato dalle regioni del Nord e dalle aree di pianura. Il prezzo medio nazionale è di circa 21mila euro ad ettaro, ma con grandi differenze tra i valori del Nord-Est (42.300 euro), Nord-Ovest (29.100) e il resto d’Italia dove il prezzo medio non supera i 15mila euro.

Considerando inoltre l’aumento del tasso d’inflazione (ancora limitato all'1,9% nel 2021), dopo due anni di sostanziale stabilità il prezzo della terra in termini reali arretra ancora dello 0,8 per cento. Un processo, sottolinea il rapporto del Crea, che dura da oltre 15 anni e che ha portato il prezzo della terra a ridursi del 12% rispetto al 2010, senza particolari differenze a livello di circoscrizioni geografiche.

Il comparto creditizio evidenzia invece un andamento parzialmente in controtendenza. Secondo la Banca d’Italia, anche il credito aveva avuto una drastica battuta d’arresto (-42%) nel 2020 a causa della pandemia, ben superiore al calo delle compravendite. Nel 2021 la ripresa del credito ha recuperato solo in parte tale riduzione con un aumento del 14%, meno della metà di quello registrato dalle attività di compravendita.

In sostanza, sembra che per far fronte all’aumento degli investimenti in terra i risparmiatori abbiano messo mano all’eccesso di liquidità, che si stava manifestando ancora prima del periodo pandemico. L’acquisto di immobili (anche nel mercato urbano si sono registrati incrementi di compravendite molto consistenti nel 2021) potrebbe essere, ipotizza il rapporto, la risposta dei risparmiatori all’incertezza economica rappresentata da una congiuntura negativa accompagnata da un’inflazione in forte aumento.

La terra rappresenta da sempre un tipico bene rifugio, anche se in generale continua a prevalere la domanda nel mercato degli affitti. Secondo l’ultimo censimento dell’Istat metà della superficie agricola nazionale è ormai coltivata da aziende con contratti d’affitto (5 milioni di ettari) o di comodato gratuito (1,2 milioni ettari).

L’incremento negli ultimi dieci anni è stato del 27%, mentre le aziende con terreni solo in proprietà si sono ridotte drasticamente sia come numero (-44%) che come estensione (-28%), a fronte di una crescita di quelle con terreni solo in affitto del 39% in numero e del 63% in superficie.