Real Estate

Immobiliare: oltre 700mila compravendite. Prezzi delle case a +1,6%

di Laura Cavestri

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Il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 certifica la ripresa avviata un anno fa e coinvolge più di 3,3 milioni di famiglie. Aumentano i prezzi (+1,6% su base annua e +4,1% a Milano), calano sconti e tempi di chiusura. Stabili i valori degli uffici e in calo quelli degli asset commerciali

24 novembre 2021

3' di lettura

Oltre 700mila compravendite entro fine anno. «Il mercato immobiliare italiano consolida la ripresa avviata oltre un anno fa, alla prima tregua concessa dall’ondata pandemica». È quanto si legge nella Overview del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’anno 2021, presentato oggi in diretta streaming da Nomisma. Secondo l'Istituto bolognese, l’inattesa capacità di rilancio dell’economia italiana è l’imprescindibile presupposto per riattivare la spinta all’acquisto immobiliare, dettata, per lo più, dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa.

L'entità dell'interesse alla casa risulta di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che, nonostante una situazione reddituale e patrimoniale non necessariamente florida, hanno deciso di intraprendere la ricerca di un nuovo immobile. Si tratta – precisa Nomisma – «di una risposta in larga parte emotiva, che presuppone un’aspettativa di strutturalità dei cambiamenti intervenuti nell’ultimo biennio, la cui capacità di resistenza appare tutt’altro che scontata, non appena il morso del Covid-19 allenterà la sua presa».

Essenziale, il mutuo per la maggioranza delle famiglie italiane. Nonostante il leggero aumento del reddito lordo disponibile, il ricorso al mutuo da parte della domanda risulta in crescita, avendo raggiunto nell'ultimo anno un tasso di copertura delle compravendite del 52,5% a fronte del 51,7% registrato nel 2019. Ed è proprio nell’atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie che vanno individuate le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente.

Una dinamica dei prezzi in aumento, la convergenza tra prezzo offerto e richiesto e tempi di vendita in calo si sono riflessi in un movimento espansivo delle compravendite residenziali.

La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8 per cento. Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo. Nel settore direzionale, la stabilità dei prezzi su base annua è sintesi di un mercato connotato da una dinamica tuttora incerta. La variabilità del segmento è compresa tra il -2,7% di Palermo e il +1,6% di Roma. Per il segmento commerciale – invece – la tendenza riflessiva dei valori è l’esito naturale delle ripercussioni dell’indebolimento dei consumi sui bilanci delle attività commerciali. La variazione annua dei prezzi dei negozi, pari a -0,6%, rappresenta la sintesi di un campo di oscillazione che va dal -3,1% di Padova al +1,6% di Milano.
I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita variano in relazione alla tipologia, per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi per perfezionare l'acquisto, mentre sono necessari 9 mesi sia per gli uffici sia per i negozi. Nel secondo semestre dell'anno lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 maggiori mercati italiani si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi.

Infine, la pandemia ha favorito un cambiamento sia comportamentale sia abitativo della domanda che ha rimesso al centro la qualità dell'abitare: più spazio, connettività, salubrità e minori costi energetici. Una tendenza che si è riflessa in parte nello spostamento della domanda verso localizzazioni suburbane, rispetto al comune capoluogo.
Il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contribuito per il 70% a questo incremento. La domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, dopo l'erosione registrata durante la pandemia quando ha prevalso la propensione all'acquisto. Rispetto ai livelli del primo semestre dell'anno, la domanda di locazione di un'abitazione è comunque cresciuta in media di 3,5 punti percentuali, fino ad arrivare ad un incremento di 10 punti percentuali nel mercato di Venezia terraferma.

Secondo gli analisti di Nomisma, «il quadro di deciso recupero fin qui delineato appare strettamente connesso al progressivo miglioramento macroeconomico registrato nel corso dell’anno e alle conseguenti prospettive di tenuta sul fronte occupazionale. Lo scenario previsionale del comparto dipende quindi dalla concretizzazione delle aspettative di rilancio che alimentano il clima di fiducia sia delle famiglie sia delle imprese. La capacità di resistenza prima e risalita poi dimostrata dal mercato immobiliare italiano dovrà essere valutata in un contesto finalmente normalizzato. Solo il tempo dirà se l’intensità dei fenomeni in atto è destinata a durare o se, invece, ci si debba aspettare ridimensionamenti».