Real Estate

Più residenziale e avanti con gli uffici: ecco il portafoglio ideale dei big

di Evelina Marchesini

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(IMAGOECONOMICA)

Gli orientamenti dei principali investitori sul fronte delle asset class immobiliari

20 ottobre 2021

4' di lettura

Il mercato che verrà. È su questa idea che lavorano gli investitori per posizionare i portafogli in un momento di ottimismo diffuso. Dove si stanno orientando dunque i protagonisti italiani dell'investimento immobiliare? Il Sole 24 Ore ha raccolto le opinioni di alcuni tra i maggiori attori del settore, partendo da una sorta di esercizio teorico fatto durante il Forum di Scenari Immobiliari. Ecco i diversi posizionamenti, arricchiti dalle considerazioni sul mercato che stiamo vivendo, le opportunità e le criticità.

«Il Covid è stato un dramma ed è difficile trovarne conseguenze positive. Volendo farlo però, possiamo dire che oggi il mercato si trova di fronte a moltissima liquidità – è l'opinione di Dario Valentino, a.d. di InvestiRE Sgr (Gruppo Banca Finnat) – e in un contesto politico sicuro: non si può, pertanto, che essere positivi per i prossimi anni. Detto questo e guardando al futuro, io punterei assolutamente sul residenziale nella sua accezione più ampia, con un peso dal 30 al 40% del portafoglio; poi metterei il 30% negli uffici e il 20% lo manterrei tra equity e settori alternativi, come senior housing e student housing».

«Sono anch'io molto positivo, anche per la quantità di liquidità impressionante sul mercato – è l'idea di Riccardo Serrini, Ceo del gruppo Prelios –. Se devo pensare a un portafoglio da costruire, direi di destinare il 40% agli uffici, il 20% al living, il 20% alla logistica e il restante 20% a un mix di hotel, data center e retail».

Serrini si sofferma poi su una riflessione: quello che manca al real estate è trovare strumenti e modalità per convogliare il risparmio privato verso il settore immobiliare. «Questo è un grosso limite perché i privati sono tipicamente investitori core, di lungo termine. Dobbiamo trovare e portare avanti idee nuove per coinvolgerli» ha spiegato.

«Vorrei innanzitutto sottolineare che, come investitori, dobbiamo pre-vedere e anticipare i trend di mercato – ha esordito Emanuele Caniggia, a.d. di Dea Capital real estate –. Facciamo l'esempio della logistica, dove oggi investono tutti, anche noi peraltro. Proprio perché oggi tutti investono in logistica, perché non guardare al retail, dove non sta investendo nessuno? Si tratta di prevedere il mercato, non analizzare quello attuale e seguire il trend».

Quanto al “portafoglio ideale”, Caniggia risponde che è impossibile dare una risposta univoca. «Dipende da cosa vuoi dal tuo portafoglio – sottolinea – il che sostanzialmente significa individuare il profilo di rischio e l'orizzonte temporale. Ovvio che le asset class sono quelle di sempre, ma cambiano le proporzioni. Per esempio, si può puntare su asset core in piazze liquide e poi attaccarci, per esempio, un 20% di retail che oggi compri al 13%, per alzare un po' il rendimento. Ma se hai hai un profilo con più alto rischio/rendimento ci puoi inserire anche qualche operazione di riqualificazione».

«Anche noi abbiamo sicuramente una visione positiva, grazie alla grande liquidità che c'è sul mercato e a quella che è stata allocata nel real estate _ ha spiegato Benedetto Giustiniani nel corso del Forum di Previsioni di Scenari Immobiliari _. Il problema dell'Italia, dal nostro punto di vista internazionale, è semmai la difficoltà nel trovare prodotto per allocare i grandi investimenti, proprio perché tutti gli investitori guardano praticamente le stesse cose».

Scendendo nel dettaglio di un ipotetico portafoglio immobiliare per cavalcare il 2022, Giustiniani ha detto: «Se mi metto il cappello di un investitore core, sicuramente avrò il 50% in uffici, poi un 15% diviso tra residenziale, logistica e anche retail e poi un 5% residuale di hospitality che dà la ciclicità dell'investimento. Il resto diviso tra le altre attività».

A completare il quadro, Giustiniani ha spiegato che Generali Real Estate continua a ritenere Milano un mercato interessante e al suo interno si possono privilegiare gli uffici prime, ma anche la parte leisure, perché nel 2019 Milano ha avuto oltre 11 milioni di visitatori, in aumento del 10% rispetto all'anno precedente, e questi trend ritornano nel post-Covid.

«Puntiamo infatti anche sugli hotel – ha spiegato –. Per esempio, abbiamo chiuso un accordo importante con Rocco Forte, che aprirà suite di lusso nel Quadrilatero. Per quanto riguarda Roma, crediamo anche noi nel piano di ripresa, con la riallocazione dei ministeri e la razionalizzazione dell'amministrazione pubblica: i capitali privati sono pronti, ma manca finora il prodotto».

«Più in generale siamo molto positivi sugli uffici: è assurdo pensare che la gente andrà a vivere nei borghi e che dovremo demolire le torri a uso terziario. L'ufficio sta già dimostrando di essere resiliente e rimarrà la prima asset class degli investitori istituzionali – ha puntualizzato –. Siamo positivi anche sul living, sulla logistica italiana devo invece dire che i prezzi sono già molto alti, anche tenendo conto dell'evoluzione dell'e-commerce. E per il retail penso che, se lavorassi per una società con un profilo di rischio più alto del mio, lo guarderei attentamente perché ripartirà».

«Un portafoglio per investire nel real estate oggi? Sicuramente deve avere una prevalenza di residenziale e uffici, entrambi in versione post Covid e da coniugare in coerenza con il tema delle infrastrutture e delle città», è l'idea di Marco Doglio, chief real estate Cdp e a.d. di Cdp Immobiliare. Aggiunge che Milano arriverà presto a una saturazione in termini di opportunità di investimento e che per questo Roma è particolarmente interessante e Cdp sta portando avanti molti sviluppi.

Tra questi, cita il Poligrafico dello Stato, 65mila metri quadrati di cui 30mila affittati all'Enel, che saranno inaugurati alla fine dell'anno prossimo. O i 70mila mq delle cosiddette “Torri di Beirut”, o più propriamente Torri Ligini, dell'Arco di Santa Susanna e di via Alessandria, dove è stata aperta una succursale della Cassa che sta diventando il prototipo dei nuovi uffici della pubblica amministrazione. «Abbiamo anche allestito una nuova sede del ministero del Turismo a via di Villa Ada e stiamo iniziando nuovi progetti, sempre nella Capitale, come il palazzo degli Esami davanti a Trastevere e un altro immobile a via Urbana, dietro alla Stazione – ha evidenziato Doglio –. Sono esempi di sviluppi fattibili, che finalmente stanno vedendo la luce, e lo Stato sta facendo la sua parte».