Real Estate

Case di cura, per il target 2035 bisogna raddoppiare l’offerta

di Laura Cavestri

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Rsa. L'interno di una residenza assistita. Nel 2050 si calcola che su 50 milioni di italiani (oggi 59 milioni) gli over-65 cresceranno dagli attuali 14 a 18 milioni. La pensione annua lorda media, nel 2020, era di 13.712 euro (AdobeStock)

L’obiettivo europeo è un grado di copertura del 5 per cento. L’Italia è oggi ferma all’1,9 per cento. Gli operatori hanno piani di sviluppo solidi, che l’attuale quadro economico non agevola

22 dicembre 2022

3' di lettura

In Italia ci sono oltre 7.800 residenze assistite e case di cura, di cui l’83% private. La maggior parte di esse (il 46%) è specializzata nell’assistenza agli anziani (seguono quelle specializzate in assistenza psichiatrica e nella residenzialità di persone con disabilità fisiche). Il Nord Italia conta il maggior numero di case di riposo, con Piemonte e Lombardia in cima. Quest’ultima è la regione con più posti letto. Lombardia, Veneto e Piemonte insieme ospitano più della metà dei posti letto totali. Un numero aumentato del 15% negli ultimi dieci anni, ma l’attuale rapporto di copertura (posti letto per cento abitanti sopra i 65 anni) rimane basso, attestandosi all’1,9%, assai lontano dall’obiettivo europeo del 5 per cento.

Se il Pnrr ha stanziato fondi per lo student housing e per colmare il gap tra domanda e offerta di abitazioni di qualità, non può dirsi la stessa cosa per l’altra “gamba” della cosidetta residenzialità alternativa, il senior housing e tutta la galassia di residenze per anziani e fragili, autosufficienti e non. Una prospettiva lasciata all’iniziativa del libero mercato nel Paese più vecchio d’Europa e per nulla intenzionato a invertire la tendenza, su cui ha fatto un punto di fine anno l’ultimo Real Estate Healthcare snapshot sul mercato 2022 a cura di Jll.

Poche strutture e pochi posti letto, tuttavia saturi. Il tasso di occupazione dei posti letto, in media, è del 78%, ma in 11 regioni su 21 è oltre l’80% e la Lombardia, con l’87%, è la regione più satura.

Se il grado di copertura si attesta all’1,9% (abbiamo detto, ben lontano dal dato ideale del 5%), il Nord fa un po’ meglio, con Veneto (3,3%), Piemonte (3,3%) e Lombardia (3%), mentre la quasi totalità delle regioni meridionali non supera l’1%, con Campania, Sicilia e Basilicata allo 0,4 per cento.

L’Olanda ha quattro volte l’offerta italiana, mentre solo Polonia e Grecia mostrano un indice inferiore rispetto all’Italia, dove, entro il 2035, abiteranno oltre 3,6 milioni di over 65 in più e più di un milione di over 80. «Raggiungere il tasso di copertura target ideale del 5% – spiega Antonio Fuoco head of Living Capital Marketsdi Jll– significa mettere sul mercato circa 600mila posti letto entro il 2035, raddoppiando quindi l’offerta attuale».

Di tutti i posti letto privati ​​esistenti in Italia, più di 30mila sono forniti da solo otto operatori. Il gruppo Kos è il più grande con 9mila posti letto.

Molti di questi operatori hanno identificato piani di espansione in Italia, come Sereni Orizzonti Group con sei case di cura residenziali in costruzione, di cui tre in Piemonte, una in Sardegna, una in Friuli Venezia Giulia e uno in Liguria, aggiungendo quasi 550 posti letto sul mercato. Nel corso del 2020 anche Colisée ha aperto 16 nuove strutture in Europa tra case di cura, appartamenti di servizio e cliniche di riabilitazione e prevede di aprirne più di 60 entro il 2050, con piani di rafforzamento in Italia, Francia, Belgio e Spagna.

«Su questo business – prosegue Fuoco – manca tuttavia un forte soggetto italiano».

Dal punto di vista immobiliare, conclude Antonio Fuoco, «quella dell’healthcare è una asset class difensiva e anticiclica e l’invecchiamento della popolazione guiderà la domanda. Le difficoltà ci sono, ma tutte legate alla situazione contingente. Alta inflazione e inasprimento delle condizioni finanziarie accrescono i costi di costruzione ed energia, ma deteriorano anche salari reali e pensioni, diminuendo sia i margini di manovra delle imprese sia la capacità degli inquilini di fare fronte alla pressione sui rialzi».