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Olimpiadi invernali: per Milano benefici da 19 miliardi, boom dei prezzi

di R.I.T.

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(Arcansél - stock.adobe.com)

Nuovi investimenti per oltre 5 miliardi al 2026 e oltre 8 miliardi al 2030, con prezzi immobiliari in aumento: +11% nel 2026 e +23% nel 2030

13 aprile 2022
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5' di lettura

Le Olimpiadi invernali del 2026 stimoleranno uno sviluppo immobiliare ed economico rilevante a Milano, con un importante impatto positivo sulla città e sui mercati immobiliari. Tra il 2022 e il 2036 le trasformazioni urbane e edilizie della città di Milano daranno la possibilità di sviluppare una superficie lorda di 4,8 milioni di metri quadrati, circa 500mila metri quadrati in più rispetto alle “ordinarie” condizioni di sviluppo urbanistico dell'ultimo quinquennio, concentrata soprattutto nel settore residenziale (2,12 milioni di metri quadrati) e direzionale (1,51 milioni). Tutto ciò avrà un impatto sul mercato immobiliare di circa 19 miliardi di euro di valore aggiunto, con un incremento superiore al quaranta per cento rispetto alle stime effettuate in assenza delle Olimpiadi. Questo comporterà anche la crescita dei settori terziario/uffici e commerciale. Questi sono alcuni dei dati del Rapporto “Olympic Games 2026: Milano e Cortina sul podio immobiliare” presentato oggi a Milano nel corso del convegno “OLYMPIC GAMES 2026 - Milano e Cortina sul podio immobiliare”, organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento.

«La ricerca - commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - fa una precisa rappresentazione di quello che è successo nei territori e nei mercati immobiliari ‘dopo' grandi eventi sportivi e non. Negli ultimi trent'anni quasi tutti i territori ospitanti grandi eventi hanno considerato il raggiungimento di obiettivi di sviluppo urbano importante almeno quanto il successo dell'evento stesso, e Milano non farà eccezione. Abbiamo la storia recente di Expo 2015 che è stato un grande motore per le trasformazioni della città e ha attirato investimenti mondiali per decine di miliardi di euro. Le Olimpiadi del 2026, infatti, saranno anche motore di interventi di trasformazione e crescita, finalizzati alla realizzazione di nuove e più efficienti infrastrutture, alla modernizzazione della città e soprattutto allo sviluppo tecnologico legato all'edilizia. Come già avvenuto in passato, questa manifestazione sarà parte di un processo di riorganizzazione della città, della regione e, siamo certi, dell'intero Paese E infine, ma non per ultimo, anche importanti effetti sui valori immobiliari, che renderanno Milano sempre più attrattiva, per privati e investitori istituzionali».
«In questo rapporto - commenta Davide Albertini Petroni, Managing Director di Risanamento - si è voluto approfondire l'impatto che un grande evento come le Olimpiadi può avere sul territorio milanese e sulle attività immobiliari, con particolare enfasi sulla legacy, vale a dire gli effetti economico, sociali-territoriali a lungo termine post evento. A questo proposito, Risanamento contribuisce insieme a CTS Eventim, operatore dell'Arena, tra i principali player mondiali di entertainment e ticketing, a questa legacy con la realizzazione del PalaItalia, inserito nel più ampio progetto di Milano Santa Giulia che al termine delle Olimpiadi sarà un'infrastruttura adatta ad ospitare eventi sportivi, culturali e di intrattenimento di livello internazionale. Grazie all'Arena, la città di Milano potrà mettersi alla pari di altre città europee dotate di tali asset di punta per la valorizzazione di una grande città metropolitana».
Restringendo l'arco temporale, da qui alle Olimpiadi (tra il 2022 e il 2026) trasformazioni urbane e edilizie a Milano daranno la possibilità di sviluppare una superficie complessiva di circa 1,1 milioni di metri quadrati, contro i 680mila circa stimati in assenza della manifestazione sportiva, e generare ricadute economiche immobiliari superiori ai 5,5 miliardi di euro. Le superfici si concentreranno equamente nel comparto residenziale (49 per cento) e direzionale/commerciale (49 per cento). Il settore produttivo/logistico svilupperà una superficie pari a circa il due per cento di quella complessiva.

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Le Olimpiadi fungeranno da motore attrattivo per nuovi investimenti a Milano, quantificabili in oltre 5 miliardi di euro tra il 2022 e il 2026 (poco più di 3 miliardi in assenza del grande evento), per arrivare a oltre 8 miliardi tra il 2026 e il 2030 (meno di 6 miliardi senza evento) e fino a più di 4 miliardi a partire dal 2030, a testimonianza di un'eredità importante a livello economico per la città.

Sul fronte dei prezzi, il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento, stima un potenziale aumento dovuto alla dinamicità del mercato immobiliare delle due città, Milano e Cortina d'Ampezzo, direttamente connesse al grande evento.
A Milano l'eredità dei giochi olimpici si manifesterà pienamente a seguito della chiusura del grande evento, con dinamiche differenti rispetto agli ambiti urbani direttamente interessati dallo sviluppo delle strutture funzionali alle discipline olimpiche e all'accoglienza degli atleti. Nella città di Milano è possibile stimare un incremento dei valori immobiliari rispettivamente dell'11% circa nel 2026 e del 23% circa del 2030, mentre per gli ambiti urbani di Santa Giulia e di Porta Romana tali livelli di dinamicità risulteranno più elevati e maggiormente accelerati nel tempo.
A Santa Giulia, sede del PalaItalia, la crescita dei valori si stima possa essere pari al 12% nell'anno delle Olimpiadi e di quasi il 25% nel 2030 mentre a Porta Romana, sede del villaggio olimpico, la crescita dei valori immobiliari si stima possa essere pari all'11,7% nel 2026 e al 23,4% nel 2030. MIND, ambito di rigenerazione urbana approfondito in quanto sede dell'ultimo grande evento ospitato dalla città di Milano (Expo 2015), beneficerà anch'esso delle ricadute positive indirette e intangibili derivanti dall'assegnazione, dallo svolgimento e dalla legacy dei Giochi olimpi invernali. Tale lascito porterà a una crescita dei valori immobiliari superiore all'11,5% nel breve periodo (2026) e del 24% nel medio periodo (2030).
Le realtà che beneficeranno maggiormente delle ricadute del grande evento saranno gli ambiti territoriali periferici grazie alla combinazione tra investimenti infrastrutturali e immobiliari e incremento della visibilità e appetibilità a livello nazionale e internazionale. Un esempio tra tutti è rappresentato dalla città di Cortina d'Ampezzo, per la quale si stima un incremento dei prezzi superiore al 10% al 2026 e superiore al 20% nel 2030.

«Nel settore immobiliare - sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari e curatrice del rapporto - le ricadute rilevabili di un evento come Olimpiadi possono essere individuate nella crescita dei valori immobiliari, soprattutto nel settore residenziale, tenendo presente il livello di maturità e la fase del ciclo di mercato del territorio ospitante, sostenuti e accelerati dal successo dell'iniziativa. In generale, se il mercato si trova in una fase espansiva, o almeno di stabilità, il grande evento contribuisce ad accelerare la crescita, con aumenti della domanda e delle quotazioni superiori rispetto alla media nazionale. Al contrario, se il mercato è in fase discendente, l'immissione di importanti volumi di nuova offerta, in presenza di domanda in rallentamento, rischia di aggravare lo squilibrio tra domanda e offerta, con conseguente abbattimento dei valori. In generale, l'andamento dei prezzi è superiore nelle città che ospitano il grande evento rispetto alle medie nazionali. Il divario è imputabile a un'ampia serie di variabili, di carattere economico, finanziario, politico, demografico, sociale, ma certamente l'organizzazione, una buona governance, una buona attività di marketing, e soprattutto, buone infrastrutture e funzioni immobiliari di un grande evento sono determinanti in tal senso».

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