Norme e Tributi

Condominio, spetta al venditore sostenere i costi extra decisi prima del rogito

di Matteo Rezzonico

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Ove non venga data attuazione alla delibera assembleare, nel senso che i lavori non vengono eseguiti, passati 10 anni potrebbe operare la prescrizione ordinaria, ex articolo 2946 del Codice civile

30 gennaio 2023

2' di lettura

Domanda. Abbiamo venduto nel 2020 un immobile ereditato. Nel rogito è stato specificato che avremmo provveduto all'eventuale pagamento di una spesa, deliberata in assemblea nel febbraio 2018, per il rifacimento delle fognature, a tutt'oggi non eseguito. Volevo sapere se vi sono termini di prescrizione e, inoltre, se l'impegno vale solo per la cifra deliberata nel 2018.

Risposta. Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, a differenza che per la gestione e la manutenzione ordinaria, nel caso di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni la deliberazione dell'assemblea chiamata a determinare la quantità, la qualità e i costi dell'intervento assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Ne consegue che, in caso di vendita di una proprietà esclusiva successivamente alla delibera assembleare di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria o innovativo, ove non si sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal venditore anche qualora i lavori siano stati in tutto o in parte effettuati in epoca successiva e i costi (a parità di interventi) risultino superiori a quelli preventivati. La situazione non cambierebbe neanche se la vendita fosse avvenuta prima dell'approvazione - da parte dell'assemblea - della ripartizione della spesa e dell'esecuzione degli interventi già precedentemente deliberati (si veda Cassazione, 28 aprile 2021, n. 11199). Ciò premesso, salvo esame della clausola contenuta nel rogito, l'obbligo di pagamento vale anche se i costi per l'intervento sono risultati in concreto superiori a quelli preventivati. Ove non venga data attuazione alla delibera assembleare, nel senso che i lavori non vengono eseguiti, passati 10 anni dalla delibera stessa e salvo atti di interruzione (inizio dei lavori, raccomandate o altro), potrebbe operare la prescrizione ordinaria, ex articolo 2946 del Codice civile. Tale disposizione stabilisce infatti che, «salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni». La stessa prescrizione decennale si ritiene applicabile, con decorso dalla data della vendita, anche all'obbligazione raggiunta tra venditore e acquirente in sede di rogito, con cui il primo si sia obbligato al pagamento verso il secondo delle spese straordinarie per gli interventi sull'impianto fognario già deliberati.

Il quesito è tratto dall'inserto L'Esperto risponde in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 30 gennaio.

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