Norme e Tributi

Via libera al contratto d’affitto transitorio soltanto se è motivato

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

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Formula attivabile se almeno una delle parti coinvolte dimostra la concreta esigenza di dover accedere all’opzione (che non è rinnovabile)

17 ottobre 2023

6' di lettura

Per motivi di lavoro, ho bisogno di affittare un appartamento in un’altra città. Mi fermerò all’incirca un anno e stavo valutando più tipologie di contratti, fra cui quello a uso transitorio. Quali requisiti sono richiesti per poterne stipulare uno?

Il contratto di locazione a uso transitorio – introdotto nell’ordinamento italiano dalla legge 431/1998 – è pensato per chi non vuole impegnarsi in un accordo pluriennale, avendo una durata massima pari a 18 mesi senza possibilità di rinnovo. Un lasso di tempo limitato, che può convenire sia al proprietario che non vuole impegnarsi con un contratto a canone libero della durata di 4 anni (rinnovabile di altri 4) o a canone concordato di 3 anni (prorogabile di altri 2), sia per il conduttore che abbia necessità di un affitto temporaneo. Si pensi, ad esempio, all’impiegato che solo per pochi mesi deve lavorare in una città diversa da quella in cui risiede, ai tirocinanti, a chi frequenta un corso di formazione o agli studenti fuorisede o altro.
Per stipulare il contratto è necessario soddisfare alcuni requisiti, il più importante dei quali è la cosiddetta “esigenza transitoria”, che almeno una delle due parti (locatore o conduttore) deve dimostrare. Si tratta del motivo che giustifica l’accordo, da provare attraverso una dichiarazione e apposita documentazione. Il Tribunale di Milano (sentenza 9299 del 14 settembre 2017) ha spiegato che nel caso in cui non siano specificate le ragioni della transitorietà, l’accordo si trasforma in un contratto ordinario 4+4. Secondo il giudice è indispensabile prevedere una specifica clausola «che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto».
Altra caratteristica è l’importo del canone. Il 16 gennaio 2017 un decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti ha infatti previsto che l’importo deve essere “concordato” nei Comuni con più di 10mila abitanti, a meno che la durata della locazione non sia inferiore ai 30 giorni. Il canone si definisce attraverso i parametri stabiliti da Accordi territoriali firmati da associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini, depositati presso i Comuni.
La legge consente anche di stipulare contratti transitori – la cui durata è inferiore a 30 giorni – senza l’obbligo di registrazione. In tal caso i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori (anche se sottoscritti in Comuni con più di 10mila abitanti) sono frutto della libera contrattazione tra le parti. Inoltre, viene meno per locatore e conduttore l’onere di allegare l’esigenza transitoria, che va comunque indicata optando fra le possibilità previste dall’accordo territoriale a cui si fa riferimento. Questi ultimi contratti non devono essere confusi con gli affitti brevi di cui all’articolo 4 del Decreto legge 50/2017, che sono invece del tutto liberi, salvo la durata non superiore a 30 giorni.
Un particolare tipo contratto “transitorio” è quello per studenti universitari iscritti a un corso di laurea o di formazione post laurea, i cosiddetti “fuori sede”, che risiedono in una città diversa da quella in cui è ubicato l’ateneo. Il proprietario è libero di affittare l’intero appartamento o porzioni di esso e, in caso di suddivisione in stanze singole e doppie, di sottoscrivere più contratti per lo stesso immobile, che deve trovarsi nel Comune in cui ha sede l’università o in una città limitrofa. Uno o più studenti, i loro genitori, ma anche le aziende per il diritto allo studio possono sottoscrivere il contratto, che a differenza del transitorio “classico” prevede una durata maggiore, compresa tra 6 mesi e 3 anni, con rinnovo automatico di pari periodo alla prima scadenza. Per il conduttore esiste comunque la possibilità di disdettare il contratto, comunicando la decisione almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza.

Quali sono le esigenze transitorie per locatore e conduttore?

Per il proprietario possono essere esigenze transitorie: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile o altro. Per il conduttore: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica; l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato. La legge prevede, inoltre, possibilità di stipulare – con il supporto delle associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini - un contratto transitorio qualora sussistano esigenze collegate a un evento certo con data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata. Per il locatore si pensi al matrimonio o alla convivenza; al matrimonio dei figli; alla separazione propria e dei figli; alla volontà di destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti fino al secondo grado, indicando la motivazione all’atto della sottoscrizione dell’accordo. Per il conduttore può poi essere necessario abitare vicino a parenti bisognosi o spostarsi in un Comune diverso da quello di residenza per finalità di studio o ricerca.

Cosa determina il valore del canone di locazione in un contratto a uso transitorio?

Il canone concordato del contratto transitorio è frutto di una contrattazione di primo livello a cui prendono parte le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini, suggellate da un accordo depositato presso i Comuni.
Il valore finale dell’immobile, tra un minimo e un massimo, tiene conto di una serie di caratteristiche: l’area in cui si trova l’immobile, la presenza di infrastrutture (trasporti, negozi, verde pubblico). Influiscono inoltre lo stato manutentivo dello stabile e dell’immobile; la presenza o meno di pertinenze (posto auto scoperto, garage, cantina, soffitta); spazi comuni (cortile, piscina, parco giochi); servizi tecnici (ascensore, impianto di riscaldamento, pannelli fotovoltaici e altro) e, in ultimo, la presenza di arredi.
Tra il minimo e il massimo previsto dall’accordo, le parti – previa contrattazione tra di loro – individuano il “canone concordato”.

Il contratto transitorio consente al conduttore di risolvere l’accordo prima della scadenza. Vale lo stesso per il locatore?

Il contratto transitorio termina in automatico senza necessità di disdetta allo scadere dei 18 mesi, a meno che le parti decidano di comune accordo di anticiparne la fine. All’inquilino è inoltre consentito di recedere dal contratto per “gravi motivi”, cioè per fatti involontari e sopravvenuti, con un avviso da inviare al proprietario tre mesi prima con lettera raccomandata e ricevuta di ritorno. A differenza del conduttore, il locatore non può risolvere in modo unilaterale l’accordo, dovendo aspettare la scadenza convenuta.

Siamo una coppia di studenti che stanno per affittare un bilocale con il contratto studenti universitari, con un collegio universitario legalmente riconosciuto. A quali benefici fiscali possiamo accedere?

Gli studenti (o i loro genitori) beneficiano tra l’altro di una detrazione ai fini Irpef del 19% calcolata su una spesa massima di 2.633 euro, a patto però che l’ateneo sia distante almeno 100 chilometri dalla residenza dello studente e che l’immobile oggetto della locazione sia ubicato nella città sede dell’università o in un comune limitrofo.

Come si ripartiscono le spese tra proprietario e inquilino nel contratto a uso transitorio per studenti? Inoltre, è obbligatorio per il conduttore versare una cauzione?

Per la suddivisione degli oneri accessori tra locatore e conduttore trova applicazione la tabella allegata al decreto del gennaio 2017 (allegato D). Sono quindi a carico del proprietario le spese per la manutenzione straordinaria (rifacimento facciata, sostituzione degli impianti, adeguamento alle nuove disposizioni di legge dell’ascensore e altro), mentre il conduttore è tenuto a sostenere le spese ordinarie (pulizia della scala, lettura dei contabilizzatori di calore, tassa per l’occupazione del suolo pubblico del passo carraio e altro). Nel caso in cui sia presente il portiere, il trattamento economico del professionista (compresi contributi previdenziali, ferie, tredicesima e liquidazione) è per il 10% a carico del locatore e per il restante 90% a carico del conduttore.
È consigliabile che al momento della stipula le parti specifichino l’ammontare delle spese accessorie e più in generale, di quelle inerenti i servizi che riguardino le parti comuni dello stabile. Resta comunque fermo l’obbligo del conguaglio.
Per quanto concerne la cauzione, essa può essere prevista nell’accordo pur non essendovi alcun obbligo di legge. Ad ogni modo, l’importo non dovrà mai superare le tre mensilità di canone. Il proprietario dovrà quindi rendere al conduttore la somma data in cauzione alla riconsegna delle chiavi, con gli interessi. E ciò salvo che durante la locazione il locatore non abbia dovuto sostenere delle riparazioni conseguenti a danni procurati dall’inquilino o salvo altri inadempimenti dell’inquilino.